신축아파트 미등기 전세 임대계약시 체크사항

신축아파트에 처음 입주를 할때 분양받은자가 실거주로 입주하는 경우와 전세 및 월세인 임대차계약을 체결하여 임차인이 입주를 하는 경우로 나뉩니다. 분양받은자가 실거주를 할때에는 큰 상관이 없지만 전세 및 월세의 형태의 임대차계약을 체결한 임차인이 신축아파트를 입주하려고 할때에 꼭 많은 부분을 꼼꼼히 따져보고 입주를 해야합니다. 이유는 바로 등기가 나기 전이기 때문에 신축아파트는 미등기 부동산이기 때문입니다. 이 글에서는 신축아파트 미등기 전세를 들어갈때 체크해야할 사항에 대해서 설명해보려고 합니다.

소유권 확인 필수

임차하려는 부동산은 현재 신축부동산으로 등기가 나지 않은 상태인 미등기 부동산입니다. 그러기 때문에 소유자를 확인할 수 있는 방법이 등기가 난 부동산보다는 까다롭습니다. 까다롭기보다는 꼼꼼히 따져야 할 부분입니다. 미등기가 아닌 부동산은 등기사항전부증명서를 발급받으면 소유권에 관한 사항이 명시되어 있는데 등기가 아직 나지 않은 부동산이므로 공급계약서(분양계약서) 원본과 신분증을 대조하여 실소유자가 맞는지 반드시 확인하여야 합니다.

공급계약서와 신분증을 대조해 소유자를 확인하였더라도 시행사 및 시공사, 대행사 등 아파트 분양 관련 회사에 확인을 한번더 하는 것이 좋습니다.만일 수분양자가 분양권을 매매했다면 공급계약서 뒷면에 권리승계내역에 현 분양자의 사항이 나오므로 꼭 확인하여야 합니다.

잔금완납 확인

신축아파트 경우 아주 간단히 설명하면 아파트가 전부 지어지고 사용승인이 나게되면 수분양자가 잔금을 완납하고, 그 후에 등기절차가 진행되어 등기가 나오게 됩니다. 잔금이 완납되고 등기까지 전부 나와 있는 상태라면 등기를 보고 계약을 진행하시면 되는데 현재는 등기가 나지 않은 미등기 부동산이라는 점을 감안했을때 잔금완납이 되어 있는지가 중요합니다. 수분양자가 맞다고 하더라도 잔금이 완납되지 않으면 해당부동산에 입주를 할 수가 없습니다. 채무관계 또한 등기가 나지 않은 상태이기 때문에 확인 할 수 없으므로 임대인에게 직접확인하거나 시행사를 통해 확인할 수 있습니다.

특약사항 명시

잔금 미납, 분양계약 해지 등의 입주불가 등의 문제 발생시 계약해지. 혹은 근저당권 변제후 1순위 조건으로 계약시 이에 따른 특약사항을 꼼꼼히 작성하셔야 합니다. 기본적인 계약서 작성시 들어가는 특약이외에도 미등기 부동산을 계약하는 상황이기 때문에 조금더 꼼꼼히 확인하시고 특히 공인중개사를 통한 계약이 조금더 안전할 수 있습니다.

확정일자와 전입신고하기

미등기부동산뿐 아니라 모든 임대차계약에 있어서는 확정일자와 전입신고를 하는 것이 좋습니다. 간혹 개인사정에 의해서 둘 중 하나를 안하시는 분들도 계신데 그럴때에는 대항력이 생기지 않아 경매로 해당부동산이 넘어가거나 할 시에 보호를 받을 수 없는 상황이 될 수 있습니다. 전입신고와 확정일자 둘을 모두 갖추어야 대항력이 발생하기 때문에 꼭 하셔야 하고 가까운 주민센터에서 하실 수 있습니다.